日前，省人大常委会就《山东省物业管理条例(草案)》召开立法听证会，《草案》规定，物业履约，业主不得拒交费。近日，记者对小区业主、物业及房管部门进行采访，探寻新规能否解决小区物管纠纷问题。

现状：一半物业公司亏损

“卧龙花园的物业费收缴率在80%左右，物业每年亏损近30万元！”11月18日，指着离办公室不远的卧龙花园，龙泉物业公司的总经理刘国光感慨万千，从建筑业转行到物管业的这三年，他尝遍了小区物管的酸甜苦辣，总结出一句话：“这行当，好汉不愿干，赖汉干不了！”

作为国家一级资质的物业公司，龙泉物业在济南有17个物业点。由于业主欠费，亏损的约占1/4，盈亏平衡的约占1/2。

“公司现在主要靠略有节余的几家服务写字楼的物业吃饭。”刘国光说，目前物业收费标准还是参照多年前的，而近几年随着物价飞涨，一个保洁员的工资由五六年前的300元/月增加到如今的600元/月，物业运营成本费升高，而物业费却不升。“即便如此，还有业主不交每月几十元钱的物业费。”

据房管部门提供的一份调查报告显示，去年我市在册的物业公司中，约50%亏损，约30%盈亏平衡，只有约20%略有节余。解决巨额物业欠费成了众多物业公司营运中最挠头的事儿。

业主：“好管家”是做出来的

在物业诉苦的同时，不少业主都有这样的疑问：物业月月收物业费，服务却时常不尽如人意，草坪维护不好、垃圾清理不及时、电梯检修拖沓等等，只收钱不做实事的物业怎还亏本？

业主赵女士说，业主肯定希望有一个能为自己解决后顾之忧的“好管家”，交物业费不是问题，问题是交的这些物业费值不值，物业将其收入囊中后是否为业主办实事才是业主最为关心的事。物业费收多少，这应该有明确的规定，无论0.4元/平方米还是1.4元/平方米，其收费依据是什么？最终用到哪里了？“业主是很实在的，我给你多少钱，你就要给我多少服务。”“希望物业不要总是敷衍业主。”业主李先生说，试想，谁愿意住在卫生差、绿化差、管道时常堵塞、电梯时常停运的小区？谁愿意聘一个钻到钱眼里的“管家”？

物业：缺乏沟通令物管之路坎坷

此前，有卧龙花园业主向记者反映，她对物业出租房屋给社区卫生服务站的做法不满，原因是高昂的租赁费最终要转嫁到业主身上。对此，卧龙花园物业服务中心主任王家荣大喊“冤枉”，小区目前有两个卫生室，一个是业主自购房经营，一个是租赁私人住房经营，均与物业毫无关系。“物业和业主就像一个家庭的两个组成部分，大家相互配合，多交流，很多问题会很容易解决。”王家荣表示，物业作为企业，肯定会按规章制度办事，也很愿意以优质服务提升自己的品牌影响力，这样物业、房产升值，对业主、物业双方都有利。

负责天沅小区、四季花园物业管理的龙泉物业公司副经理陈文(陈文博客,陈文新闻,陈文说吧)说，根据国家规定，业主的一些诉求，不在物业的责任范围内，而业主缺乏了解，认为交了物业费，物业就得“一肩挑”，什么都管。如涉及小区公共部位设施等的中、大修，动辄需要上千、上万元的维修费用，按规定，如果小区有维修基金就应用维修基金买单，而如果小区没有，业主就应均摊，“物业对此确实无能为力，而并非逃避责任，有时为了业主方便，物业也就先行垫付了。”

陈文给记者算了一笔账：在四季花园小区，一台到了大修期限的电梯要花费两万多元，仅换一个主板就需要1800元，而在没有维修基金的情况下，45元/户的费用，有的业主还不愿意承担。

解决：良性循环下寻求安居乐业

一业内人士说，就目前来看，大部分物业与业主的纠纷升级，都缘自部分业主拖欠物业费，导致小区的管理质量下降，进而引发更多业主对物业的不满。严重时，物业公司被迫撤离，业主利益受损，小区成了“烂摊子”。

正所谓“安居”才能“乐业”。刘国光认为，在业主按时交费的同时，物业也应该着力提升服务质量。比如，配合公益性事业在小区的发展，龙泉物业对在天沅小区落户的幼儿园给予半价物业费的优惠政策，在四季花园小区组织舞蹈队，提供音响、设备、服装等，“在保障业主正常生活运转的基础上，为业主寻求更多的服务，这样业主满意了，物业名声好了，小区物管形成良性循环，很多物管纠纷便会迎刃而解。”

市中区房管局物业科李先生说，当业主对物业管理公司的服务方面存在疑问时，应当通过正常的途径，而不是采取拒交物业费等不当行为。

另外，一小区业主委员会成员提出，对于物业费的运用，物业能否对业主进行公示？对于不合格的物业管理公司，相关部门是不是要淘汰掉？建议有关部门严把物业公司的资质关，实行优胜劣汰制度。