昨日（26日）省物价局在11月份新闻通气会上透露了可能会“放开房价”的改革思路,提出政府将管理重心转向政策性保障住房,并适时调整普通商品住房定价形式,扩大企业定价权。这种抓保障、放市场的思路在某种程度上意味着,实施了十年的江苏商品房核价政策有可能取消。业内专家指出,如果有了定价自主权,从目前的市场行情来说,开发商很可能会降低开盘价格,以吸引购房人,之后再根据市场变化进行价格调整。
“放开房价”列入议事日程
在省物价局11月25日出台的《关于运用价格杠杆扩大内需促进经济平稳较快增长的意见》里,改革房价管理方式被列入13条意见之中。改革的一个思路是将管理重点转移到对政策性保障住房价格与租金管理上。对于这么多年来一直为限制房价过快上涨而绞尽脑汁的政府而言,这一角色变换相当鲜明,下一步政府主要做的就是加强对经济适用房、廉租房、限价房、拆迁安置房和带有公益性质的商品住房的价格管理,落实对保障性住房的各项优惠政策。
另一个改革方向则是“放宽商品住房价格管理,扩大房地产企业的定价权,顺应形势发展,适时调整对普通商品住房的定价形式。”这一表述发出了放开商品房价格管理的信号。据了解,我省1998年已将普通商品房纳入政府指导价范畴,而一旦放开管理,那就意味着,房子卖多少钱不再需要去物价局审核成本了,开发商自己说了算。
记者注意到,在本月初镇江市出台的《关于进一步促进我市房地产业健康稳定发展的若干意见》中,已经提出了要“放宽房地产市场价格管理。取消商品房'一套一价’管理方式,实行商品房市场调节价(政策性住房除外)。”虽然省物价局有关负责人认为,镇江的做法“不合程序”,但“也是一种尝试”。至于全省的政策“要根据形势需要,按照程序做好下一步工作。”
放开后两个手段规范市场
回顾我省十年来商品住房管理政策,对普通商品房实行政府指导价的规定一直没变。1998年9月29日省政府颁布了《江苏省商品房价格管理规定》,明确了不同类型商品房的价格管理模式:经济适用房实行政府指导价或政府定价;普通住宅商品房实行政府指导价;高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。2002年6月6日,《江苏省定价目录》再次明确了政府对普通住宅商品房的价格管理权。
这十年来,我省的普通商品房一直是按这样两道公式来核价的:综合平均销售价格(元/㎡)= 商品房单位面积费用之和+管理费用+销售费用+财务费用+代收费甲+利润+税金;各楼层、朝向销售价格(元/㎡)＝综合平均销售价格×(1±住宅差价率)。
这其中,普通商品房住宅的利润率被限定在最高不超过8%。开发商拿到了物价局核出的基准价后,可以在基准价的基础上浮动,上浮的最高限度先是3%,然后调到了5%,2004年时省物价局对盐城、常州、镇江三市的批文中将上浮幅度又扩大到了不超过8%。
一旦放开商品房价格管理,会不会使这些年好不容易被压制下去的乱收费现象重新抬头？对于这一点,物价局已有对策,“我们要做的就是监督企业执行'一房一标’和'一价清’。”也就是说,开发商自行定价,也必须在销售场所公示每一套房子的价格,只能按规定一次性收费,不能重复乱收费。实质上就是,物价局不再管开发商的销售价格,只管开发商的销售行为。
这种做法不是没有先例,业内人士告诉记者,目前全国各省市中,对普通住宅商品房严格执行政府指导价管理的也只有江苏等极少数省市,其他均已逐步放开由市场定价。
新闻阅读
